En esta quinta entrega de nuestra serie especial dedicada a la COVID-19 y sus implicaciones para el sector inmologístico, evaluamos el incremento potencial de la demanda a largo plazo a partir de unos niveles más altos de stock y de la adopción acelerada del comercio electrónico en la tercera fase de la pandemia global, denominada “la nueva normalidad”.
Introducción
La adopción acelerada del comercio electrónico y unos niveles más altos de stock pueden llegar a generar cerca de 40 millones de metros cuadrados adicionales de demanda inmologística en EE.UU., o entre 14 y 19 millones de metros cuadrados al año durante dos o tres años.
- La reconfiguración de las cadenas de suministro para aumentar la capacidad operativa orientada al comercio electrónico debería generar un incremento total de la demanda neta de entre 13 y 17 millones de metros cuadrados.1 La demanda más elevada debería concentrarse en ubicaciones cercanas a los consumidores finales, como los centros
Last Touch®y City Distribution. - Los stocks podrían aumentar en un 5-10% para potenciar la capacidad de respuesta, generando así de 27 a 53 millones de metros cuadrados de demanda adicional.2 La nueva demanda derivada del crecimiento de stocks podría repartirse de manera más uniforme a través de las redes de distribución.
La Adopción Acelerada del Comercio Electrónico Exige Invertir en la Capacidad de Distribución
Por cada 100 puntos básicos de variación de la cuota de mercado de las tiendas físicas a favor de Internet, aumenta en más de 4 millones de metros cuadrados la demanda neta en EE.UU. Con una tasa de penetración que ya aumenta unos 100-150 puntos básicos al año,3 el crecimiento del comercio electrónico, superior al 30% entre marzo y mediados de abril, 4 sugiere que dicha tasa podría subir entre 300 y 400 puntos básicos en 2020. Esto derivaría en un incremento de la demanda neta de hasta 13-17 millones de metros cuadrados (teniendo en cuenta la canibalización de las tiendas físicas). Una parte de esta demanda ya es visible en la respuesta a la pandemia del coronavirus, pero la implementación real de esta potenciación de la capacidad de distribución podría llevar más de un año en poder completarse. Además de la creciente demanda del comercio minorista, la entrega de paquetes y las empresas de papel/embalaje se deberían beneficiar del mayor número de envíos directos al consumidor. Es previsible que los requisitos de servicio y la necesidad de optimizar los costes de transporte fomenten la demanda de centros Last Touch® y City Distribution.
La adopción más rápida del comercio electrónico exige una mayor inversión en la cadena de suministro por parte de sectores de baja penetración, como los productos de alimentación. Algunas industrias de nuestros clientes siguen en las primeras fases de la adopción del comercio electrónico, como es el caso de los sectores de los alimentos y bebidas, la construcción y el bricolaje. En las últimas semanas, los supermercados han anunciado que han multiplicado por 3-4 sus ventas por Internet con respecto al año pasado. Aunque este crecimiento no sea permanente, se podría mantener en buena medida, dado que los nuevos usuarios están ahora familiarizados con el comercio electrónico y sus ventajas. El crecimiento en estas categorías coincidirá con la exigencia de entrega en el mismo día o al día siguiente; en efecto, los anteriores plazos de entrega de 3-5 días eran una barrera para la adaptación de estas medidas en estos sectores, cuyos consumidores manejan unas previsiones a más largo plazo. Estos sectores llevan a cabo operaciones online bastante modestas y la reconfiguración de las cadenas de suministro exigirá unas inversiones sustanciales en inmuebles. La logística de terceros (3PL) podría verse beneficiada con estos cambios. Sectores como el comercio minorista diversificado y el electrónico cuentan con unas operaciones en línea mucho más consolidadas, pero siguen disfrutando de un elevado crecimiento de las ventas.
Gráfico 1
CUOTA DE MERCADO DEL COMERCIO ELECTRóNICO
El Crecimiento de los Stocks Podría Aportar un Impulso Sustancial a la Demanda
Se estima que por cada 100 puntos básicos de crecimiento de los stocks es necesario añadir otros 5 millones de metros cuadrados en EE.UU. Devolver la proporción entre stocks y ventas de 1,45 a los niveles promedio de la década de 1990 de 1,65 exigiría un crecimiento de los stocks del 15%, manteniendo las ventas constantes.5 Si bien esto puede representar a la parte más alta de la respuesta potencial, la pandemia ha dejado al descubierto las concesiones de las cadenas de suministro a cambio de una mayor eficiencia. Les ha sido imposible atender a los clientes y, en consecuencia, han perdido ingresos. Mantener un stock adicional es algo manejable para todos los clientes y relativamente fácil de implementar. Además, los costes incidentales seguirán siendo reducidos por los bajos intereses en niveles récord. Hemos simulado un crecimiento de los stocks del 5-10%, que generarían unas necesidades adicionales de espacio de 27 a 53 millones de metros cuadrados en EE.UU. Esperamos que esta variación provoque un crecimiento de la demanda generalizada de inmuebles logísticos, especialmente en grandes poblaciones con una moderna infraestructura de transporte.
Gráfico 2
RELACIÓN ENTRE STOCKS Y VENTAS EN EL COMERCIO MINORISTA
Se prevé que muchos clientes aumenten sus niveles de stock para garantizar la capacidad de respuesta de sus cadenas de suministro. En varios grupos de clientes las cadenas de suministro son débiles, entre los que se incluyen los sectores de alimentos y bebidas, electrónica/electrodomésticos, sanidad y comercio diversificado. En la “nueva normalidad” la demanda de inmuebles logísticos generada por la reevaluación de los niveles de stock ideales se podría concentrar en sectores de clientes con poco margen de stock antes de la COVID.
Gráfico 3
RELACIÓN ENTRE STOCKS Y VENTAS
Los Sectores Favorecidos por la Economía del Confinamiento Deberían Encabezar la Reconfiguración Después de la COVID
Alimentos, sanidad, productos de consumo y comercio minorista diversificado se hallan entre los principales segmentos llamados a seguir aprovechando el impulso del comercio electrónico y/o la reevaluación de stocks. Estos grupos de clientes, que suponen aproximadamente un tercio del catálogo de Prologis, ya representan una parte sustancial de la base de clientes inmologísticos respecto a la economía en su conjunto y deberían estar bien posicionados para crecer por encima de la media durante el período de recuperación.6 En consecuencia, esperamos que los ajustes de la cadena de suministro se produzcan en cuanto la incertidumbre derive en la “nueva normalidad”.
Las Nuevas Prácticas de Suministro Podrían Crear Nuevos Centros de Consumo
La planificación de futuras crisis podría impulsar gradualmente a muchos sectores hacia una mayor diversificación de plantas de producción de mayor proximidad. Si bien el proceso de producción genera mucha menos demanda de logística que el consumo final de las cadenas de suministro, cambiar las ubicaciones de la producción podría crear nuevos centros de consumo. Estos espacios tendrán que ser gestionados por clientes del sector inmologístico en diferentes ámbitos industriales. Los centros de producción de bajo coste, como México y el centro y el este de Europa, empiezan a recibir un mayor interés. Estos cambios – que son más costosos y complejos que la red de distribución relativamente sencilla antes descrita – están llamados a convertirse en una tendencia a largo plazo que se desarrollará durante años.
Conclusión
Esperamos que las lecciones aprendidas de la pandemia se sumen al impulso que recibirá la demanda de inmuebles logísticos en la “nueva normalidad”. Prologis Research estima que se creará una demanda añadida de inmuebles logísticos del orden de 40 millones de metros cuadrados en EE.UU. a lo largo de los dos o tres próximos años a medida que las empresas se adapten a los mayores volúmenes del comercio electrónico y a los mayores niveles de stock. El crecimiento de los volúmenes de entrega directa al consumidor y las necesidades de reposición rápida deben servir para mostrar la importancia de contar con inmuebles logísticos más cercanos a los consumidores finales.
Notas
2. Basado en coeficientes a partir de una regresión OLS de factor 2 de los stocks reales y las ventas reales del comercio minorista sobre el crecimiento de la demanda de inmuebles logísticos en EE.UU., entre 1992 y 2019.
3. Informe trimestral sobre comercio electrónico de la Oficina del Censo de EE.UU.
4. Rakuten Intelligence.
5. Relación entre stocks y ventas del comercio minorista, Oficina del Censo de EE.UU., promedio en la década de 1990 entre 1992 y 1999, ya que los datos disponibles empiezan en 1992.
6. Para más información, ver https://www.prologis.es/logistics-industry-research/solidez-del-cliente-ante-la-elevada-volatilidad-economica.
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